我国《物权法》第20条规定了一项新的不动产登记制度，即预告登记制度。该条款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度适用范围、行使程序、效力的产生及消灭做出了明确规定 , 不动产预告登记制度来源不动产预告登记制度是物权法登记制度中的一种重要而特殊的类型，预告登记制度最早为德国中世纪的民法学者所创立，后来为瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所接受，成为民法中的一项重要的制度。

一、不动产预告登记制度的内涵、意义

所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。其含义如下：

1、法律将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，根据此规定，对于不动产协议在涉及取得、转移、变更和废止不动产请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采取该制度。实践中，签订商品房预购、将预购商品转让、以预购商品房或在建工程设定抵押等民事协议，均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。

2、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就赋予了纳入预告登记的请求权以物权的效力，具有了排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分的限制，充分保障了预告登记的权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在一房二卖等违反预告登记制度的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均应无效。这样购房者将来肯定能够获得约定购买的房屋。因此，预告登记制度对解决类似商品房预售中“一房二卖”这样一些敏感的社会问题具有特殊的意义。

3、《物权法》在规定预告登记的同时，也规定了预告登记失效的两种情形：即债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。当事人签订不动产物权协议，双方约定向登记机关申请预告登记，而预告登记的本质特征是使被纳入预告登记的请求权有了物权效力。这种请求权必须是将来发生不动产物权变动的请求权。建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供强有力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。债权请求权的存在是预告登记的前提，也是预告登记失效的一个事由。既然预告登记所保全的是将来发生的不动产物权变动的请求权，那么，该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权，如在商品房预售中依约支付房款或及时办理房屋所有权登记。如果预告登记权利人怠于行使请求权，在能够进行不动产登记时不予登记，由于纳入预告登记的不动产物权请求权具有的排他效力，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于发挥财产的经济效益，为此，《物权法》为预告登记权利人进行申请登记设定了期限，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

“一房二卖”、“一房数卖”，在物价不稳定的情况下，最为常见，这种情形确实有违诚实信用原则，使债权人实现特定物权变动的债权目的落空，无助于社会信用机制的形成。预告登记制度的确立，对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益，维护稳定、公平、可预期的不动产市场交易秩序，以及为未来我国建立统一、完善的不动产登记体系，都具有十分重要的意义。首先 ,预告登记制度的创设是规范我国现阶段日益复杂的不动产交易市场 ,尤其是房地产交易市场的迫切需要。不动产预告登记制度的价值就在于保护不动产交易中处于弱势地位的业主的权利 ,从而达到稳定不动产交易秩序的目的。实行预告登记制度 ,一方面可以确保第一买受人最终实现物权 ;另一方面也可以使其他有意购买者不再上当受骗 ,根据不动产登记一查便知。由此可见,预告登记对解决不动产交易中可能出现的纠纷有着特殊的作用 ,对实现整个交易市场的规范化和有序化有着十分重要的现实意义。其次 ,创设预告登记制度同样是完善不动产登记制度的迫切需要。这对我国在未来建立统一、完善的不动产登记体系具有十分重要的意义。根据预告登记的特征 ,结合我国现阶段商品房预售的现状,完善预告登记制度对稳定我国的房地产市场有着非常重要的意义 ,符合我国构建社会主义和谐社会的时代要求。最后 ,预告登记制度的设立与完善对健全我国社会主义市场经济秩序以及市场经济的正常运行都有着十分重要的意义。针对我国商品房预售领域中经常出现的房地产开发商 “一房二卖”、 “售后抵押”等严重损害业主利益的现象 ,预先登记制度尤其有效。预告登记制度的设立与完善有利于维护交易安全,减少交易风险 ,有利于鼓励市场交易。同时,创设预告登记制度有利于保护经济上的弱者 ，符合我国当今法律的价值取向。完备的预告登记制度能够帮助人们形成对其财产所应有的合理利益的期待 ,使人们产生投资的信心、置业的愿望与创业的动力。总之，该预告登记制度巧妙综合了债权法理论与物权法理论，较好地平衡了交易各方的利益，为交易秩序的正常运行提供了有力的制度保障。

二、不动产预告登记制度的特征

1、预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以《物权法》第20 条第1 款第2 句规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

2、预告登记具有从属性，可以依据当事人的协议进行，也可以依据法律的规定进行。申言之，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭；当债权请求权已经获得实现时，预告登记也依法消灭；如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。正因如此《物权法》第20 条第2 款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。总的来讲，《物权法》第20条登记的规定符合了我国经济和社会发展的需要，但从现实需要和比较法的角度来看，这条百余字的规定对于这样一个复杂的制度来说可能过于简略。《物权法》虽然在第14、16条规定了不动产物权的变动、归属与内容均以不动产登记簿为准，但却并未规定不动产预告登记的法律效果，未规定不动产预告登记权利人具有何种权利。

三、不动产预告登记的效力

预告登记的作用在于限制现实登记人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。预告登记具有以下效力：

1. 保全债权的效力。这是预告登记的首要功能。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但是，通过预告登记，使债权以登记的方式得以记载下来并予以公示，这就使得这种本来不具有对抗第三人效力的债权因为这种公示而排除了债务人的处分行为，使得一切与预告登记了的请求权内容相冲突的物权变动，皆为无效，从而保全了债权的请求权。

2. 保全顺位的效力。所谓顺位，是指多项权利依他们设定的时间先后所排列的顺序。预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如，甲出卖房屋与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其害怕甲又将房屋售与第三人，而被第三人抢先登记，使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。等到将来所有权移转请求权的条件成就而进行本登记时，本登记的效力溯及到预告登记作成时。这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利实现。

3. 警示的效力。预告登记因其具有的保全债权、保全顺位的效力，从而预告登记对第三人具有警示的作用。在不动产交易过程中，保证交易安全是最为关键的。为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方了解交易客体的权属状况是基本前提。通过预告登记可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实。第三人不得无视预告登记的存在，其应预见到预告登记在日后推进为本登记的可能性，不应在预告登记后本登记前的期间内实施妨害预告登记所保全的请求权的行为，否则其行为归于无效，并且因为该制度采用了登记这一第三人得以知晓的公示方法，所以第三人也不得以不知预告登记为由提出善意抗辩。.

4. 破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，从而保证请求权得到实现。即在相对人陷入破产时且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来，

则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。..

四、预告登记制度的发生与失效

预告登记的发生, 主要解决由谁向登记机关提出预告登记,它是预告登记制度的先决条件。我国《物权法》只是规定当事人可依约定申请预告登记, 但结合我国的现实情况, 笔者认为, 预告登记可以由债权人和债务人共同申请, 也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请。当然, 也可以根据法院的判决提起预告登记的申请。另外, 从《物权法》第20 条的表述来看, 预告登记的发生应满足实质要件和形式要件两方面的要求。这里的实质要件, 是指不动产物权变动请求权的存在。不动产物权变动的请求权是预告登记所要保全的对象, 没有需要被保全的请求权, 也就不存在预告登记制度。而程序要件则为当事人的合意及向有关机构申请预告登记。因预告登记保全的请求权属于不动产物权继受取得过程中享有的请求权, 取得人取得权利必须有原所有权人的意思表示。不动产物权的变动意味着有人取得该权利, 同时也意味着有人丧失该权利, 所以预告登记的要件应包括当事人的合意。当事人达成物权变动的合意后,还须向有关机构申请进行预告登记, 取得公示的效果, 让社会公众可通过登记簿获知某项有关不动产物权变动的请求权的存在, 从而取得物权化的排他效力。

关于预告登记的失效,《物权法》仅以列举的方式规定了两种情形:1、预告登记保全的债权请求权的消灭。如上所述, 债权请求权的存在是预告登记的前提, 债权一旦消灭, 预告登记也就失去其存在的基础。因此, 预告登记可因债权消灭而失效, 这里包括两种情形: 一是因原债权标的物的灭失, 预告登记所保全的不动产物权变动不再有发生的可能。二是原债权协议因无效、解除、混同或被撤销而消灭, 债权人不再享有不动产物权变动请求权。2、预告登记权利人届时不行使权利。预告登记是一种临时性登记, 本身并不能替代正式的物权变动登记, 因此在合同约定的条件成就、房地产行政管理期限到来或者其他物权变动的条件具备时, 当事人应办理正式的房产物权变动登记。由于预告登记所保全的是将来发生不动产物权变动的请求权, 该请求权的最终实现需要预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权。如果预告登记权利人怠于行使请求权或履行义务, 在能够进行正式的物权变动登记时不予申请, 由于纳入预告登记的不动产物权请求权具有的排他效力, 就必然使相对人的处分权长期处于限制状态, 不利于发挥物的经济效益。因此,《物权法》规定“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效”, 从而赋予了预告登记义务人及利害关系人享有在权利人怠于行使其请求权时涂销登记的请求权, 以防止不动产物权的处分权长期受到限制。

五、预告登记制度的完善

不动产预告登记制度的确立在我国经历了很长一个过程。我国的《民法通则》和《合同法》均没有涉及不动产预告登记制度。1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》和建设部的《城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度，但这并非真正意义上的预告登记，也不具备预告登记的功能2002年1月1日起施行的《南京市城镇房屋权属登记条例》和2003年5月1日起施行的《上海市房地产登记条例》对预告登记作了比较系统的规定，但这只是以地方立法的形式对预告登记制度作出的尝试性规定。此后公布的《物权法草案》对预告登记制度开始作出了预告登记的规定，经过多次审议并修改，公布《物权法》第20条的预告登记制度，这一条款仍有需完善之处：

1、扩大预告登记的适用范围。根据《物权法》第 20条第 1款规定，我国预告登记制度适用的范围仅限于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”情形，即只有当房屋及其他不动产物权进行买卖时才得以启用预告登记，对不动产预告登记适用范围的规定较为狭隘，其涵盖性不能满足实践中千差万别的现实需要。不利于全面保护权利人的利益根据预告登记的特征、性质以及借鉴各国立法，笔者认为，预告登记适用于保全债权请求权。预告登记所保全的请求权应该包括：合同产生的请求权，如买卖合同、抵押合同产生的；法院判决、裁决产生的请求权，如判决期房转让；政府的行政决定产生的请求权，如行政决定期房转让；法律法规规定产生的请求权。预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。为此，建议将预告登记的适用范围予以明确、完善，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。预告登记制度应适当扩充预告登记的适用范围，不仅规定为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权、物权内容及顺位变更的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好、更全面地保护权利人和交易的秩序。

2、明确预告登记的效力。《物权法》规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。对于何为“能够进行不动产登记之日”的时间，较为含糊，没有明确为一个可操作、合理的法定期间，不能起到促使请求权人积极行使请求权的效果。预告登记的效力不足,应增加顺位保证和破产保护方面的内容。预告登记的效力是预告登记制度的核心，只有赋予了较强的效力，预告登记才具有实际意义，才能成为保护不动产请求权最终得以实现的有力手段。《物权法》第 20条第 1款规定：未“预告登记后，经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据这一规定，经过预告登记的债权请求权，获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力，理论上一般称之为预告登记的保全效力，也叫担保效力或排他效力，实为预告登记制度的核心效力。但是，保全效力不是预告登记的唯一效力。当一个不动产上设立有多个并存的物权行为时 ,预告登记制度将各项权利按照时间的先后顺序预先排列 ,并按该顺序为每个物权确立实现的顺序。在前一项登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销时,后一顺位物权根据预告登记的顺位效力得以优先实现。这样 ,预告登记便防止了第三人的介入 ,保全了终局登记的顺位,使所有权转移请求权得以顺利实现，《物权法》没有关于顺位保全效力和破产保护等增强效力的规定 ,造成了预告登记制度的缺陷 ,这样不仅不利于对权利人的保护 ,也会对不动产的交易造成妨碍，还增加司法实践中的争议。故应当在《物权法》进行不动产登记立法时，明确规定预告登记的顺位保全效力和破产保护等方面的增强效力。

3、明确预告登记后处分行为的相对效力。《物权法》第 20条第一款规定：未经预告登记的“预告登记后，权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”此条对预告登记采用了绝对无效的态度，即预告登记后的一切处分行为，均不发生物权效力。采绝对无效的意见，对定分止争、减少纠纷，自然具有一定的优势。

4、明确预告登记行使的程序。《物权法》对预告登记的概念、适用范围、效力及失效等实体性问题规定得比较明确，但对如何提起并进行预告登记的程序方面规定可操作性不强，因此应予以明确：1、关于预告登记的提起。根据《物权法》第20条第1款规定，一方当事人只有按照约定方可向登记机关申请预告登记。《物权法》并未要求处于不动产交易中的当事人双方必须进行预告登记，也并未赋予当事人一方单独提起预告登记的权利。这样，在我国的现实情况下，房地产开发商可以利用其优势地位不与购房者达成“约定”，由此规避预告登记的约束。2、条件满足时，预告登记应区分不同情形，分别规定自然失效或经申请后失效。

结语

我国《物权法》第20条规定的预告登记制度具有保护交易安全和促进交易效率的双重价值，其不仅对遏制“一房两卖”有积极作用，更广泛适用于其他类型的不动产物权变动中。我国的预告登记制度，应当充分尊重并体现其制度价值，明确其适用范围、发生条件，法律效力，以适应我国法治发展的需要。