一、案情简介

2013年10月5日，王某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定：某房地产开发公司将其建设的住宅楼以20万元的价格出售给王某。双方到房产管理部门办理了预售登记。该房屋竣工后，王某即办理了入住手续，并实际居住使用该房屋，但未办理房屋产权变更登记，即未取得该房屋的产权执照。2008年8月25日，王某将该房屋以30万元的价格出售给郑某。王某将房屋买卖合同等相关手续交付买受人郑某后，郑某到房管部门办理房屋产权变更登记时，被告知王某应当从开发商某房地产开发公司处将房产变更登记并交纳相关税费取得房屋产权后，方可再将该房屋出售给郑某。现郑某要求确认其与王某签订的房屋买卖合同无效。

二、分歧意见

该案在审理过程中有三种不同意见。

第一种意见认为，王某与郑某签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反强制性法律规范，应为有效合同。我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关登记、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力，虽然王某未取得该房屋的物权，并不影响其与郑某签订房屋买卖合同的效力。可以通过王某与房屋开发商将该房屋的物权补充完整，变更为王某所有，不会影响该房屋的交易安全。因此，王某与郑某之间的房屋买卖合同有效。

第二种意见认为，虽然王某与郑某签订的房屋买卖合同在形式上是有效的，但是，王某在处分该房屋时，并没有取得房屋的所有权，其不享有该房屋的处分权。因此，王某将房屋出售给郑某的行为应属无效。

第三种意见认为，在王某与郑某签订房屋买卖合同时，虽然没有取得该房屋的所有权，亦属于无权处分行为，依据合同法相关规定属于效力待定的合同。如果签订合同以后，王某取得了所有权，该房屋买卖行为有效；如果王某未能取得房屋所有权，最终将导致其与郑某签订的房屋买卖合同无效。

三、评析意见

笔者倾向于第三种意见，即王某与郑某签订的房屋买卖合同处于效力待定状态。我国物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权人处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。从以上规定可以看出，某房地产开发公司建设的房屋自建成时即取得了房屋的物权，在其将房屋出售给王某后，应当依法办理房屋产权变更登记，否则不发生物权效力，即此时王某不享有该房屋的物权。其将房屋出售给郑某属于无权处分行为。我国合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。王某将房屋出售给郑某的行为如果有效，必须予以补充和完善王某的物权，即由王某交付相关税费后，从某房地产开发公司将房屋变更登记在王某名下，然后再由王某将房屋产权变更登记为郑某，否则王某与郑某签订的房屋买卖合同因王某的无权处分行为而导致其无效。